I passi per comprare Casa
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| Gli step per acquistare casa |
Eccoci ritrovati! Non ho scritto di recente perché sto avviando un paio di progetti ed ho affrontato un paio di avventure chiamate anche viaggi. In questo post non si parlerà di come trovare un immobile, bensì, di come acquistarlo e quali passi si dovrebbero fare, incluse le spese. Tutto questo non è scritto informandomi su internet o basandomi su esperienze altrui ma.....sulla mia esperienza diretta perché, chi ha letto del mio progetto, sa benissimo che prevede anche qualche appartamento da mettere a rendita. Quindi iniziamo subito con le informazioni!
Accordi con il proprietario
Avete trovato l'immobile che desiderare acquistare ed avete deciso? Ottimo! Se avete scelto la via del mutuo, come prima cosa, fatevi consigliare dalla banca come meglio poter operare ma, se rientrate tra coloro che dispongono del capitale per autofinanziarsi e siete decisi ad un rapido acquisto, potete fare un accordo scritto con il proprietario versando una minima caparra (meglio come bonifico, in quanto tracciabile) definendo, oltre ai soliti dati (chi vende, chi compra, dati dell'immobile, prezzo pattuito ecc) anche il rispetto di tempistiche (molto brevi) per procedere con il rogito, che altro non è che il passaggio di proprietà dell'immobile. In un mio caso, ci eravamo accordati entro un mese. Inoltre, essendo molto brevi, ed essendo un accordo tra privati, non abbiamo registrato il contratto risparmiando l'imposta di registro (il 2% sull'acconto), ma fatelo solo se chi vende è una persona affidabile al 100%.
Leggi anche: Meglio affittare o acquistare la casa?
I documenti
Ovviamente serve la propria carta d'identità e, se non è in formato plastico (quello che contiene il codice fiscale per intenderci) serve anche il tesserino sanitario. Se la carta d'identità è meno recente di 3 mesi, bisogna andare nel proprio comune a farsi rilasciare anche il "Certificato di stato libero". Questo documento può essere gratuito (come nel mio comune) o alla peggio costare una marca da bollo da 16 euro. Basta. Se rientri come me tra quei acquirenti che acquistano immobili senza dover accendere un mutuo e non si è ancora sposati questo è più che sufficiente. Invece nel caso in cui foste sposati in comunione dei beni, ovviamente anche vostra moglie o marito dovrebbe fornire gli stessi documenti. Se dovrete accendere anche un mutuo, qui non posso essere preciso perché varia da istituto ad istituto, ma sicuramente dovrete fornire alla banca che vi concederà il mutuo le ultime 3 buste paghe e l'ultimo C.U. disponibile: buona fortuna!
Per quanto riguarda i documenti dell'immobile, sarà cura dell'attuale proprietario e/o del notaio procurarli e verificare siano tutti in regola. In particolar modo, se vi sono spese condominiali, il proprietario dovrà fornire al notaio un documento redatto dall'amministratore di condominio che dichiara di aver pagato tutte le spese fino al momento della compravendita. Inoltre il notaio dovrà fare una visura dell'immobile per verificare che tutto sia in regola e non ci siano ipoteche, pignoramenti, donazioni o qualsiasi altra cosa ci possa essere (nei miei casi tutto bene fortunatamente). Precisamente dovrà verificare per gli ultimi 20 anni le varie compravendite e ciò che ci gira attorno. Per i casi più contorti, il notaio può impiegarci anche 15 giorni. Nei miei casi, molto semplice composti sempre e solo da un precedente proprietario, 1 giorno).
Prima o seconda casa?
Dipende dalle finalità per cui la comprate. Praticamente per acquistarla come prima casa devono esserci 3 requisiti: nei successivi 18 mesi dall'acquisto, avere la residenza nel comune dove è stato acquistato l'immobile (quindi non necessariamente quell'immobile), non vendere l'immobile per i successivi 5 anni, non aver altri immobili nello stesso comune e, non aver già beneficiato di questa agevolazione nell'intero territorio italiano. Se avete la possibilità di rientrare tra gli acquirenti di prima casa, potrete pagare un imposta di registro del solo 2% anziché del 9% del valore dell'immobile che, diventa lo 0,2% se state acquistando prima casa tramite un mutuo. Il 7% di differenza (senza il mutuo) significa che per un immobile da €100.000 abbiamo già risparmiato €7.000! Ad ogni modo, il valore da prendere in considerazione, è il valore catastale dell'immobile, se il prezzo pattuito di compravendita non lo supera. E' un calcolo che qualsiasi notaio fa in un lampo, ma per spiegarvelo con i calcoli, avrei bisogno di un articolo nel blog a se., Tenete presente che è direttamente proporzionale alla rendita catastale, perciò se state valutando più immobili, in automatica saprete che una rendita catastale più elevata comporta sicuramente un valore dell'immobile maggiore e perciò un'imposta più elevata.
I documenti
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| Il notaio ti aiuta a cercare i documenti |
Ovviamente serve la propria carta d'identità e, se non è in formato plastico (quello che contiene il codice fiscale per intenderci) serve anche il tesserino sanitario. Se la carta d'identità è meno recente di 3 mesi, bisogna andare nel proprio comune a farsi rilasciare anche il "Certificato di stato libero". Questo documento può essere gratuito (come nel mio comune) o alla peggio costare una marca da bollo da 16 euro. Basta. Se rientri come me tra quei acquirenti che acquistano immobili senza dover accendere un mutuo e non si è ancora sposati questo è più che sufficiente. Invece nel caso in cui foste sposati in comunione dei beni, ovviamente anche vostra moglie o marito dovrebbe fornire gli stessi documenti. Se dovrete accendere anche un mutuo, qui non posso essere preciso perché varia da istituto ad istituto, ma sicuramente dovrete fornire alla banca che vi concederà il mutuo le ultime 3 buste paghe e l'ultimo C.U. disponibile: buona fortuna!
Per quanto riguarda i documenti dell'immobile, sarà cura dell'attuale proprietario e/o del notaio procurarli e verificare siano tutti in regola. In particolar modo, se vi sono spese condominiali, il proprietario dovrà fornire al notaio un documento redatto dall'amministratore di condominio che dichiara di aver pagato tutte le spese fino al momento della compravendita. Inoltre il notaio dovrà fare una visura dell'immobile per verificare che tutto sia in regola e non ci siano ipoteche, pignoramenti, donazioni o qualsiasi altra cosa ci possa essere (nei miei casi tutto bene fortunatamente). Precisamente dovrà verificare per gli ultimi 20 anni le varie compravendite e ciò che ci gira attorno. Per i casi più contorti, il notaio può impiegarci anche 15 giorni. Nei miei casi, molto semplice composti sempre e solo da un precedente proprietario, 1 giorno).
Prima o seconda casa?
Dipende dalle finalità per cui la comprate. Praticamente per acquistarla come prima casa devono esserci 3 requisiti: nei successivi 18 mesi dall'acquisto, avere la residenza nel comune dove è stato acquistato l'immobile (quindi non necessariamente quell'immobile), non vendere l'immobile per i successivi 5 anni, non aver altri immobili nello stesso comune e, non aver già beneficiato di questa agevolazione nell'intero territorio italiano. Se avete la possibilità di rientrare tra gli acquirenti di prima casa, potrete pagare un imposta di registro del solo 2% anziché del 9% del valore dell'immobile che, diventa lo 0,2% se state acquistando prima casa tramite un mutuo. Il 7% di differenza (senza il mutuo) significa che per un immobile da €100.000 abbiamo già risparmiato €7.000! Ad ogni modo, il valore da prendere in considerazione, è il valore catastale dell'immobile, se il prezzo pattuito di compravendita non lo supera. E' un calcolo che qualsiasi notaio fa in un lampo, ma per spiegarvelo con i calcoli, avrei bisogno di un articolo nel blog a se., Tenete presente che è direttamente proporzionale alla rendita catastale, perciò se state valutando più immobili, in automatica saprete che una rendita catastale più elevata comporta sicuramente un valore dell'immobile maggiore e perciò un'imposta più elevata.
Leggi anche: Come ottenere un guadagno passivo?
Il costo del notaio
Questa è una bella batosta, in quanto, molti alle prime armi non considerano questo costo quando guardano gli immobili in vendita. Direi che in linea di massima potete tenervi un bel 4% pieno se acquistate l'immobile come prima casa o un 11% se come seconda. Considerate che le due voci che incidono maggiormente sono l'imposta (voce già descritta poco fa) e il costo del notaio. Il costo del notaio, varia appunto da notaio a notaio. Consiglio sicuramente di fare più preventivi e poi di scegliere in base sia al costo che alle competenze del notaio (nel mio caso, il più economico si è rivelato in gamba). Possiamo considerare però, che un prezzo equo per l'operazione è di circa €1.000 se un rogito senza mutuo e circa €2.000 con. Chiaramente stiamo parlando dell'onorario, poi vanno aggiunte le varie spese che sostiene in aggiunta il notaio per la specifica del caso, oltre all'IVA (già, tutti nel settore immobiliare parlano di cifre senza IVA).
Dal notaio
Dopo che il notaio avrà ricevuto l'accettazione dell'offerta da parte vostra, farà una ricerca della situazione degli ultimi 20 anni dell'immobile per capire se vi sono ipoteche, donazioni o qualsiasi altra cosa che possa rendere non realizzabile una vera vendita. In particolare, questa fase, può variare
da qualche giorno ad anche un paio di settimane. Finalmente poi, una volta tutto in ordine, il notaio fisserà con noi e chi vende, un appuntamento dove sarà realizzato il rogito vero e proprio. A questo appuntamento bisogna anche saldare il venditore e spesso si utilizza un assegno circolare fornito direttamente dalla nostra banca.
Il costo del notaio
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| Due conti sul costo del rogito |
Questa è una bella batosta, in quanto, molti alle prime armi non considerano questo costo quando guardano gli immobili in vendita. Direi che in linea di massima potete tenervi un bel 4% pieno se acquistate l'immobile come prima casa o un 11% se come seconda. Considerate che le due voci che incidono maggiormente sono l'imposta (voce già descritta poco fa) e il costo del notaio. Il costo del notaio, varia appunto da notaio a notaio. Consiglio sicuramente di fare più preventivi e poi di scegliere in base sia al costo che alle competenze del notaio (nel mio caso, il più economico si è rivelato in gamba). Possiamo considerare però, che un prezzo equo per l'operazione è di circa €1.000 se un rogito senza mutuo e circa €2.000 con. Chiaramente stiamo parlando dell'onorario, poi vanno aggiunte le varie spese che sostiene in aggiunta il notaio per la specifica del caso, oltre all'IVA (già, tutti nel settore immobiliare parlano di cifre senza IVA).
Dal notaio
Dopo che il notaio avrà ricevuto l'accettazione dell'offerta da parte vostra, farà una ricerca della situazione degli ultimi 20 anni dell'immobile per capire se vi sono ipoteche, donazioni o qualsiasi altra cosa che possa rendere non realizzabile una vera vendita. In particolare, questa fase, può variare
da qualche giorno ad anche un paio di settimane. Finalmente poi, una volta tutto in ordine, il notaio fisserà con noi e chi vende, un appuntamento dove sarà realizzato il rogito vero e proprio. A questo appuntamento bisogna anche saldare il venditore e spesso si utilizza un assegno circolare fornito direttamente dalla nostra banca.
Leggi anche: Lavorare meno per vivere più sereni
Usciti da notaio
Finalmente ora avete una proprietà immobiliare. Ricordatevi che una volta di proprietà, è vostra cura informare il vostro commercialista affinché calcoli l'importo dell'IMU sempre che non siate voi stessi in grado di calcolarlo e sempre sarà vostra cura comunicare all'ente del vostro comune che a voi sarà intestata la TARI. Per il resto, è arrivato il momento di intestare a voi le bollette e....vi auguro di aver fatto un buon acquisto!
Prima casa
Se avete acquistato la prima casa, ovviamente beneficerete dell'imposta di registro ridotta (che ammonta ad un risparmio di migliaia, se non decine di migliaia di euro). E' quindi importante entro 18 mesi che spostiate la residenza nello stesso comune in cui avete acquistato l'immobile. E' anche importante che non lo rivendiate nei primi 5 anni. Nel caso non fossero rispettate queste due cose, ci sarà l'applicazione del 7% dell'imposta (la differenza tra 9 e 2), la sanzione del 30% dell'imposta non versata e gli interessi (il 3% annuo se non sbaglio). La sanzione si può evitare se vi accorgete entro i 18 mesi dall'acquisto che non sposterete nel comune la residenza.. Fatte una richiesta tramite il vostro commercialista e nel giro di una decina di mesi vi arriverà un F23 con il pagamento della differenza oltre agli interessi maturati, che si aggireranno sull'ordine delle decine di euro. Chiaramente conosco anche tutti i passaggi per evitare i commercialisti, imparati a mie spese nel corso degli anni, ma forse in futuro potrei fare un post dedicato.
Usciti da notaio
Finalmente ora avete una proprietà immobiliare. Ricordatevi che una volta di proprietà, è vostra cura informare il vostro commercialista affinché calcoli l'importo dell'IMU sempre che non siate voi stessi in grado di calcolarlo e sempre sarà vostra cura comunicare all'ente del vostro comune che a voi sarà intestata la TARI. Per il resto, è arrivato il momento di intestare a voi le bollette e....vi auguro di aver fatto un buon acquisto!
Prima casa
Se avete acquistato la prima casa, ovviamente beneficerete dell'imposta di registro ridotta (che ammonta ad un risparmio di migliaia, se non decine di migliaia di euro). E' quindi importante entro 18 mesi che spostiate la residenza nello stesso comune in cui avete acquistato l'immobile. E' anche importante che non lo rivendiate nei primi 5 anni. Nel caso non fossero rispettate queste due cose, ci sarà l'applicazione del 7% dell'imposta (la differenza tra 9 e 2), la sanzione del 30% dell'imposta non versata e gli interessi (il 3% annuo se non sbaglio). La sanzione si può evitare se vi accorgete entro i 18 mesi dall'acquisto che non sposterete nel comune la residenza.. Fatte una richiesta tramite il vostro commercialista e nel giro di una decina di mesi vi arriverà un F23 con il pagamento della differenza oltre agli interessi maturati, che si aggireranno sull'ordine delle decine di euro. Chiaramente conosco anche tutti i passaggi per evitare i commercialisti, imparati a mie spese nel corso degli anni, ma forse in futuro potrei fare un post dedicato.
Leggi anche: Voglio andare in affitto!
Conclusione
Se come me, è la prima volta che acquisti un immobile, spero ti sia utile questa piccola guida. Ci saranno momenti in cui ti chiederai se avrai fatto un buon acquisto e altri che ti convincerai che in realtà va tutto bene. Non importa, l'unica cosa che c'è da sapere, è che chi compra ha sempre più potere, e sta a noi cercare di sfruttarlo inserendo garanzie o abbassando il prezzo. Se l'immobile è stato una vera occasione come costo di acquisto, non dovreste preoccuparvi se poi spenderete un po di soldi per sistemare i punti dolenti. Nel mio caso è stato così, spero sarà così anche per voi
Conclusione
Se come me, è la prima volta che acquisti un immobile, spero ti sia utile questa piccola guida. Ci saranno momenti in cui ti chiederai se avrai fatto un buon acquisto e altri che ti convincerai che in realtà va tutto bene. Non importa, l'unica cosa che c'è da sapere, è che chi compra ha sempre più potere, e sta a noi cercare di sfruttarlo inserendo garanzie o abbassando il prezzo. Se l'immobile è stato una vera occasione come costo di acquisto, non dovreste preoccuparvi se poi spenderete un po di soldi per sistemare i punti dolenti. Nel mio caso è stato così, spero sarà così anche per voi
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