Proprietari che offrono appartamenti a studenti

25/09/2023, Appartamento mio

Proprietari che offrono appartamenti a studenti

Appartamenti per studenti: i proprietari

Un paio di settimane fa, ho pubblicato un post, in cui descrivevo i classici errori degli studenti che cercano appartamenti universitari. Questo post, vuole essere un po' una seconda parte. Ero ben cosciente infatti che non ero riuscito a raccontarvi tutte le mie impressioni del 2023 per questo frizzante mercato che più che frizzante oserei chiamare giungla. Certamente sarà focalizzato maggiormente su errori effettuati dai proprietari, ma non solo. 

Ragazze che cercano solo singole

Partiamo da un problema non relativo ai proprietari, bensì ancora lato studenti. O meglio, le studentesse. Un sacco di contatti che ho ricevuto quest'anno, dopo la pubblicazione di un annuncio in cui indicavo di avere una stanza doppia, era proprio di mamme che cercavano stanze singole per le proprie figlie. L'annuncio evidenziava bene trattarsi di una doppia ma, come scritto nel precedente post, la gente è diventata davvero superficiale e sembra che non leggano davvero gli annunci: scrivono un po' a casaccio. Pertanto dovevo singolarmente spiegare che cercavo due ragazze e non una. Le conversazioni si concludevano così. Dopo qualche giorno, una settimana al massimo, molte di queste mamme sono tornate a scrivermi perché a quel punto, dopo vane ricerche di una singola adatta, si sarebbero accontentate di far dormire la loro figlia in doppia. Purtroppo io avevo già ricevuto dei SI da altre ragazze e non avevo più alcun posto disponibile. Questo per far capire che è corretto che ognuno cerchi di trovare la stanza che desidera veramente, però bisognerebbe fare quel salto di qualità intellettuale per capire come funzionano le cose in questa città. Tanti studenti e pochi appartamenti, chi può vincere in questo mercato? I proprietari? Ni. In un mercato dove le richieste principali sono stanze singole non vince nessuno. Perché, solo se tutti accettassero di vivere in doppie, e pertanto di condividere la propria camera con un amico o con un'amica, allora ne guadagneremo tutti di più. Le famiglie degli studenti pagherebbero meno, i proprietari guadagnerebbero di più e si soffrirebbe meno il problema della mancanza degli appartamenti in questa città universitaria. Cosa non da poco, il figlio o figlia, imparano alcuni valori come la condivisione, l'umiltà, il sacrificio e il saper stare con gli altri, cose che oggigiorno sembrano sempre più sparite tra i giovani d'oggi. Questo ragionamento non lo fa nessuno. Si perché mettiamo che un posto letto in singola possa costare circa  500€ (oltre spese condominiali, bollette ecc), in doppia il prezzo scende un po' sotto i 400€. Per una famiglia, significa risparmiare 1.200€ in un anno e per me come proprietario, significa guadagnarne 3.600€ in più (lordi) perché nello stesso spazio avrò due persone. Inoltre, siamo in un'epoca in cui i genitori, avendo mediamente sempre meno figli dei nostri nonni, si permettono maggiormente di viziare i figli e questo la considero, come ho scritto poco fa, una cosa sbagliata per la formazione di ogni individuo. Il periodo universitario si è grandi ma non abbastanza grandi da essere formati al 100%, ritengo che fare uscire i giovani dalle loro zone di confort, spesso da a loro una bella svegliata di come funziona il mondo, insegna loro il rispetto, insegna come mantenere una casa in ordine (in teoria) e inizia a renderli più autonomi e pronti per il loro futuro.

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La manutenzione ordinaria

Manutenzione ordinaria

Spesso studenti e genitori visitano appartamenti apprezzandone o meno l'arredamento dell'appartamento. Credendo sia importante se ci siano le stoviglie, verificare le dimensioni delle scrivanie e cose simili. Tutte cose che ritengo anch'io importanti nella scelta. Nessuno però che mi chiede se i filtri dei climatizzatori vengano puliti o sostituiti ogni anno, nessuno che mi chieda se le tapparelle vengano annualmente ingrassate, nessuno che chieda su che tipo di letto si dorma. Nessuno che pensa mai se la manutenzione ordinaria venga realmente effettuata. Vedo purtroppo che la mia concorrenza rimane davvero molto indietro da questo punto di vista ponendomi uno dei pochi ad effettuare tutta questa manutenzione e oltre. Gli studenti non hanno idea di come si pulisca un filtro della cappa aspirante in cucina, non hanno idea di come sghiacciare il congelatore, non hanno idea di come pulire il filtro lavatrice ecc ecc. Sono tutte cose che non si vedono ma che eseguo annualmente e chiaramente in fase di visita non lesino a dire. Però sembra che ai genitori non importi granché se i loro figli abitano in appartamenti con climatizzatori con 10 anni di polvere all'interno dei loro filtri, non importa se in cucina c'è grasso ovunque o se dai lavelli i filtri anticalcare sarebbero da cambiare da molti anni. Tutte cose che con una veloce pulizia, sparisce dagli occhi di tutti, ma che in realtà a me fanno capire se un proprietario ha cura o meno del proprio immobile.

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Aver investito qualche anno fa

Era il momento migliore? Dipende. Se 5 anni fa avete investito in un immobile è stata la miglior cosa possiate aver fatto nella città in cui li possiedo. Oltre ad una rendita netta di circa il 7%, come da post linkato qui sotto, il valore degli immobili negli ultimi anni è aumentato di circa il 30%. Portando così il mio investimento ad un guadagno teorico medio del 13% annuo. Difficile da battere. Ma volevo capire anche l'investimento da ristrutturazione. Aveva senso farlo 5 anni fa? In ogni caso, data la quantità di studenti, avresti comunque affittato i tuoi appartamenti. La risposta, come spesso accade, è un bel NI. Ni perché economicamente non aveva molto senso. Probabilmente ha senso iniziare la ristrutturazione completa fra un anno o due, quando si saranno calmati questi periodi giungla dove gli studenti sono il doppio dei posti letto disponibili in città. Anche vero però che un appartamento ristrutturato teoricamente ti fa accogliere studenti di profilo migliore ed alzare (di poco) il prezzo d'affitto. Come mi sto comportando io? Sto cercando di fare un lavoro di ristrutturazione all'anno, così da aggiornare sempre pian pianino i miei appartamenti grazie ai soldi che ricevo dagli affitti. Sarà per me una mossa vincente almeno sul piano economico? Probabilmente fra 3 o 4 anni, credo di si, perché i lavori grossi saranno terminati.

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Dobbiamo ricordarci che è un lavoro

Cortesia anche verso gli altezzosi

Si, è vero che per 11 mesi all'anno sono rendite passive. Ma per un mese all'anno, nel caso degli studenti non lo è. Non lo è se vuoi una rendita "fatta bene". Alcuni proprietari chiedono agli stessi studenti di trovare un sostituto. Personalmente preferisco trovare io i nuovi inquilini per poter un po' scremare la mia clientela. Quando si pubblica un annuncio ritengo sia corretto essere coscienti, come proprietari, di dover sempre dare una risposta e con cortesia, anche se le richieste e le persone dall'altro lato sembrano dei pazzi o degli scemi. Certo, pubblicando un solo annuncio quest'anno ho avuto più di 140 contatti (poi mi sono fermato a contarli). E' laborioso e stressante rispondere a tutti, e certamente non si ricorda, se non controllando nella cronologia messaggi, cosa si è detto a chi. Rispondere lo vedo come un gesto corretto verso chi ti potrebbe affidarti qualche migliaia di € all'anno e se tu come proprietario dimostri di essere corretto ed onesto, oltre che cortese, ti garantirai il rinnovo del contratto per 3 o 5 anni, anche se il tuo appartamento non è straordinario ma un comune appartamento (le topaie sono escluse chiaramente). Quindi, per quella settimana all'anno bisogna lavorare, bisogna organizzare le visite fisiche. Si, sebbene alcuni possibili clienti mi chiedano videochiamate, non le effettuo. Principalmente per due motivi. Il primo perché non truffo (vedi il mio articolo di due settimane fa), ed il secondo motivo perché un appartamento, visto dal vivo, è decisamente più trasparente e veritiero in quello che offre da una videochiamata. Da una videochiamata vedi solo quello che il proprietario vuole farti vedere. Magari quel soffitto tutto rovinato appositamente non te lo fa vedere in videochiamata, come non si capirà mai davvero la qualità dei materiali o lo stato d'usura degli stessi. Insomma, come proprietari, se vogliamo avere successo, dobbiamo lavorare per 7/15 giorni l'anno. E per successo, nel mio caso, non significa avere il 100% delle presenze, bensì significa averle, ma con gli studenti giusti all'interno.

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Considerazioni

Sono ben cosciente che con questi due post che ho pubblicato, mi ci si potrebbero ritorcere contro. Dopotutto ritengo di avere un mio vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza proprio grazie ad un elevata manutenzione ordinaria e trasparenza in fase precontratto. E questo è il mio pensiero da investitore. Il mio pensiero da blogger è che il 95% di noi deve darsi una svegliata in questo argomento, sia lato proprietari, sia lato clienti. Spesso la gente non sa nemmeno quello che va a vedere e spesso i proprietari non si dilungano nemmeno tanto se non fornire un prezzo e dire "questa è la cucina, questa è la camera...". In un anno come clienti pagherete dai 3.000€ agli 8.000€ ciascuno (dipende dalla città, se singola o doppia ecc). Quando fate un acquisto di questo peso, non è solito per voi accertarvi davvero che sia qualcosa di elevata qualità o comunque che ne traiate un valido beneficio rapportato alla cifra? Allora perché non farlo anche con gli appartamenti dati in affitto ai vostri figli universitari?