Comprare casa con il mutuo va bene?

17/07/2023, Appartamento mio

Comprare casa con il mutuo va bene?

Mutuo o affitto?

Qualche anno fa avevo già scritto un articolo in cui indicato se conveniva vivere in affitto o acquistare con un mutuo. Nel corso di questo tempo ho maturato esperienza aggiuntiva e vi vorrei aggiornare non tanto su un cambiamento di idea bensì di un'evoluzione di questa idea. Mi sono accorto di una grossa lacuna in questo ragionamento che facevo e che anche tutti gli altri blogger, youtuber e divulgatori di finanza personale in generale non considerano mai: l'inflazione! Sicuramente complice questo ultimo periodo, ma l'inflazione sempre c'è stata e sempre ci sarà. Oggi vorrei proprio analizzare il nostro discorso come si indirizza facilmente verso un'unica direzione con questo elemento aggiuntivo.

L'inflazione

L'inflazione salirà sempre

Prendiamo il sito dell'ISTAT e calcoliamo la semplice media degli ultimi 10 e 20 anni. Otteniamo rapidamente che l'inflazione negli ultimi anni è salita mediamente rispettivamente dell'1,38% e del 3,49%. Certo, solo nel 2022 il valore è pari all'8,4% annuo, ma ogni tanto ci sono degli anni impegnativi. Per esempio negli ultimi 2 anni abbiamo avuto un aumento totale del 10,3%, nel 1995 e 1996 del 9.3%. In pratica quando si parla di orizzonti temporali lunghi, prima o poi, per un motivo o l'altro, avremo qualche anno di inflazione elevata. In ogni caso nelle nostre valutazioni possiamo tenere validi i due valori medi indicati prima, ovvero 1,38% se apriamo un mutuo di 10 anni o 3,49% se di 20 anni. Questa è la variabile finora mai considerata. Fra un paio di paragrafi vedremo meglio come potrebbe incidere in maniera chiara nella nostra decisione finale.

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Sono indeciso tra mutuo o affitto

Il dilemma è sempre quello. Spesso una persona è realmente indecisa tra i due, considerando che spesso è più facile propendere per l'affitto. Non servono anticipi (che comunque possono essere azzerati per i giovani che aprono un mutuo), costi del notaio e molta più flessibilità: oggi ci si lascia, si cambia partner, ci si sposta per lavoro ecc ecc. Anch'io attorno a me ho solo amici che sono in affitto, solo un paio probabilmente hanno comprato, ma la maggior parte preferisce l'affitto, anche se ne avrebbero la possibilità economica di acquistare. L'affitto viene anche osannato da chi ha moltissimi follower. Un paio di settimane fa uno youtuber che ho sempre seguito e stimato, ha deciso di andare in affitto a Dubai per circa 1.800€ al mese (solo di affitto) per un anno. Iniziamo già dal dire però che un mutuo con il tasso fisso mantiene la rata mensile fissa per tutta la sua durata, per esempio per 20 anni, mentre un affitto è soggetto ad aumenti dettati dal tasso d'inflazione annualmente o quadriennalmente. Inoltre, anche se oggi contraeste un mutuo, quindi con un tasso non proprio favorevole, tra qualche anno quando scenderanno potreste sempre facilmente chiedere la surroga presso un altra finanziaria. Significa che se oggi aprite un mutuo al 5% di interesse e fra 3 anni il tasso scende all'1%, potete andare presso qualsiasi altra banca o finanziaria e loro possono chiudere il tuo mutuo attuale e costo per aprirne uno nuovo di pacca con un tasso di interesse eccezionale (rispetto prima) per il resto della durata.

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Come cambiano in 10 anni

Per semplicità di calcoli e comprensione, facciamo finta che siamo indecisi tra un mutuo o un affitto oggi di 1.000€ mensili. Come ci troviamo fra 10 anni? Se consideriamo il tasso di inflazione degli ultimi 10 anni il mutuo costerebbe sempre 1.000€ al mese, mentre l'affitto sarà salito a 1.131€ mensili circa. in pratica in 10 anni  questa scelta potrebbe esserci costata circa 7.733€ in più. Circa perché chiaramente la crescita non sarà lineare. Oppure, sapendo che comunque un mutuo costa un po' più dell'affitto generalmente, possiamo dire che osservando gli ultimi 10 anni ci converrebbe finché il mutuo non superi oggi i 1.131€ al mese. Esatto, se osserviamo gli ultimi 10 anni e volevamo decidere se andare in affitto o con un mutuo, se il mutuo era inferiore ai 1.131€ ci conveniva comprare, se invece lo superava, era meglio l'affitto. Vero però che noi potremo considerare più veritiero il tasso medio degli ultimi 20 anni, che potrebbe essere più realistico contenendo un orizzonte temporale più lungo. In questo caso se il mutuo o l'affitto oggi costassero uguale, fra 10 anni pagheremo ancora una rata di 1.000€ mentre l'affitto sarebbe schizzato a 1.362€ al mese. In pratica in 10 anni, l'affitto ci sarebbe costato circa 20.712€ in più. Di fatto ci salta fuori una macchina utilitaria nuova. Oppure, come prima, la nostra condizione di parità ed indifferenza di scelta ci sarebbe se l'affitto costasse oggi 1.000€ al mese mentre la rata del mutuo sarebbe oggi di 1.362€. 

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ed in 20 anni?

Immagino che noi non viviamo solo per 10 anni, quindi iniziare a parlare di un orizzonte temporale di 20 anni inizia a diventare già più realistico e la differenza inizia a fasi più considerevole. Chiaramente posso utilizzare solo il tasso medio di inflazione degli ultimi 20 anni, ovvero il 3,49% medio annuo. Considerando sempre che oggi in entrambi i casi dovrei spendere 1.000€ al mese, in 20 anni il mio mutuo costerà ancora 1.000€ (forse si chiuderà?) mentre l'affitto sarà schizzato a 1.919€ al mese. Praticamente quasi raddoppiato. In pratica in 20 anni l'affitto sarebbe costato ben 99.008€ in più. In pratica 100.000€ in 20 anni. Di fatto conviene il mutuo anche quando dobbiamo spendere quasi il doppio dell'affitto. Un risultato che mi lascia a bocca aperta. Da oggi chiunque mi chieda se sia meglio affitto o mutuo consiglierò di leggersi questo articolo perché il risultato mi ha lasciato senza parole. Immaginavo risultasse più conveniente un mutuo, ma che risulti conveniente anche se oggi costasse quasi il doppio proprio no. Per capirci meglio, facendo un esempio più realistico, poniamo che due appartamenti dello stesso condominio siano liberi. Uno da acquistare ed uno da affittare. Per l'affitto chiedono 500€ al mese. A noi conviene il mutuo anche se costasse 800€ al mese (ci converrebbe finché il mutuo non supera i 960€ al mese).

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Trasferimento in altra casa

Capisco che in 20 anni la situazione può cambiare in modo netto per chiunque. Però, avendo ora la consapevolezza che un mutuo risulta decisamente più economico di un affitto, dobbiamo considerare che il mercato immobiliare è molto rapido e normalmente massimo in 6 mesi tutti gli immobili che siano stati tenuti decorosamente sono sempre venduti. Quindi si può semplicemente vendere e cambiarlo. Per esempio se dopo 5 anni dobbiamo cambiarlo, lo si vende. Con i soldi della vendita chiaramente chiuderemo il mutuo e ci resterà qualcosa. Può essere tanto o poco, questo dipende sia dal mercato immobiliare ma anche da tanti altri fattori, per esempio se la zona in cui si trova si è rivalutata o meno in questi 5 anni, ma comunque avrai "incassato" qualcosa. Se eri in affitto no. Poi puoi aprire un altro mutuo altrove e ti dai più forza economica grazie a quanto incassato precedentemente. Altra prospettiva interessante invece, è quello di fittare l'immobile acquistato e aprire un nuovo mutuo per la nuova abitazione. Ma questa è un altro discorso che non desidero approfondire oggi.

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Considerazione

Mi voglio fermare a 20 anni e non andare oltre per il semplice fatto che dopo 20 anni è facile che anche nella nostra abitazione di proprietà vorremo effettuare delle modifiche, ristrutturazioni o simili al fine di rendere casa nostra sempre al passo con i tempi e piacevole per noi, cosa che in un affitto è sufficiente cambiare abitazione. Ma con la proprietà implica dei costi non quantificabili, anche se immagino possiamo dire che se dopo 20 anni spendiamo meno di 100.000€ ci sarà convenuto il mutuo. Ed una ristrutturazione da 100.000€ vi garantisco che potete trasformate casa in una villa di lusso. Ormai credo sia chiaro che per me non esiste alcun dubbio tra affitto e mutuo. Spero di avervi tolto quel sassolino nella scarpa che da un po' vi dava fastidio.