Di quanto sono aumentati i mutui?

15/05/2023, Appartamento mio

Di quanto sono aumentati i mutui?

Tassi di interesse in aumento

Come tutti possono leggere nei giornali o vedere in tivù, i tassi di interesse per chiedere un mutuo legato all'acquisto di un immobile (casa, appartamento ecc) sono aumentati di moltissimo! Spesso si parla del solo tasso di interesse, che è giusto considerarlo. Spesso però non si parla di quanto possa aumentare in soldoni da sborsare in più ogni mese. Oggi scriverò appunto della differenza sia di tassi in percentuale, sia di soldi al mese. E se convenga o no aprire un mutuo oggi.

Premessa

Come sapete, amo scrivere articoli riguardo argomenti o temi che provo personalmente e realmente. Quello che a me piace e per cui desidero differenziarmi da altri blogger, è appunto che provo ciò che scrivo. Nel caso specifico due anni fa circa, ho acquistato un appartamento con un mutuo al 100% e con un tasso del 1,75%. Molta "gente da bar" direbbe che i mutui erano prossimi allo zero e pertanto che il mio mutuo era a pessime condizioni. Può essere. Ma in tutto ciò, chi non prova le cose di persona, non sa che i tassi dei mutui più agevolati si ottengono solo se si acquista un immobile come prima casa finanziando al massimo l'80% del valore. Chiaramente acquistando un appartamento per affittarlo a studenti e avendolo finanziato come detto prima al 100% non rientravo in nessuna delle due. Detto questo, quello era il miglior tasso che ho spuntato, spuntato tramite un mio consulente finanziario che mi segue e che ricerca sempre tra tutte le finanziarie quella con le condizioni migliori. La premessa è che parlando di soldi ed essendo una persona reale, mi voglio tutelare in quello che oggi vi scrivo. Pertanto, anche per semplicità di ragionamento, ho proporzionato tutto con un mutuo da 100.000€. Così se dovete aprirne uno da 200.000€, vi basterà raddoppiare ogni cifra. Per finire quindi, una cosa sono i tassi che si parlano "al bar", un altro paio di maniche invece è il tasso che poi è realmente trattato una volta che ti siedi alla scrivania di una banca. Non so se mi sono fatto intendere. 

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Aumento dei tassi in %

Tassi dei mutui in aumento

Ebbene si, i tassi sono aumentati. Perché? Bisogna sapere innanzitutto che un tasso di interesse è composto da due componenti. La prima, chiamata spread, è quello che applica la finanziaria (o banca), in pratica il suo guadagno. La seconda è invece un tasso dato da qualche entità più grande (per esempio la Banca Centrale Europea) e spesso coincide, ma non sempre, con l'Euribor 3 o 6 mesi (un indicatore di tassi). Questa seconda componente esiste perché le banche non prestano realmente soldi propri ma chiedono per esempio alla banca centrale europea di essere finanziate a loro volta per quell'importo e pertanto, anche se tu stipuli realmente con una certa banca un mutuo, è come se la banca facesse solo da tramite, da intermediario. Il costo per questa intermediazione (chiamiamola così) è la prima componente: lo spread. Quando la componente dell'Euribor è negativa, come successo fino a circa un anno fa, il tasso di quest'ultima componente sarà di default pari allo 0% e noi pagheremo solo lo spread, cioè il guadagno vero e proprio della nostra banca. In pratica, 2 anni fa, il mio spread era dell'1,75% e l'Euribor aveva valori negativi, pertanto la sua componente per me era dello 0%. Ad oggi, invece, che l'Euribor 6 mesi vale il 3,638% (al 12/05/2023), la mia banca mi farebbe pagare sempre l'1,75% di spread. Morale della favola? Il tasso se dovessi aprire un mutuo a tasso fisso oggi sarebbe del 5,388% Un tasso decisamente alto per un mutuo. Perché purtroppo è tutto vero. Le banche non hanno aumentato lo spread al momento. Sono rimaste sempre con gli stessi valori mentre il solo ad essere aumentato, è il tasso di indebitamento che hanno a richiedere i soldi dalla Banca Centrale Europea. Per questo motivo si vocifera spesso che la BCE abbia o meno aumentato i tassi. Queste decisioni incidono direttamente chi deve accendere un mutuo.

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Aumento dei tassi in €

Ok, ma tutto questo in soldoni cosa significa? Come scritto prima, significa che due anni fa, per la cifra fittizia di 100.000€, al mio reale tasso dell'1,75% mi fa pagare per 30 anni 360€ al mese (in realtà 357,24, ma possiamo concederci l'arrotondamento), Inoltre, poi, anche se molti dicono essere facoltative, ma poi realmente non lo sono, bisogna aggiungerci sempre un'assicurazione personale (rischio morte, perdita del lavoro ecc) che incide per altri circa 20/25€ al mese. Pertanto la rata da pagare accendendo un mutuo due anni fa, corrisponde a circa 380/385€. Oggi invece, con i tassi reali al 5,388% la rata mensile sale a ben 560€ (560,68€ in realtà, ma arrotondiamo sempre), più la solita assicurazione che costa sempre quei 20/25€ al mese. In pratica, tutto ciò si realizza in un aumento della rata da 360 a 560€. 200€ in più ogni mese "buttati via" solo in interessi. Ora non mi voglio addentrare nello specifico di come funziona la componente di interessi e capitale in una rata mensile, ma sappiamo tutti che i primi mesi si pagano quasi solo interessi. Con questi tassi, il primo grande periodo paghiamo ben 440/450€ di soli interessi. Una cosa enorme. La differenza è valida anche per chi acquista la prima casa, perché il tasso della BCE, quello si applica sempre e comunque.

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Conviene ancora comprare con mutuo?

Non conviene acquistare oggi con mutuo

Secondo me bisogna considerare se l'immobile va acquistato come prima casa o seconda. Nel caso di prima casa vale sempre il discorso che convenga rispetto agli affitti, perché anche gli affitti aumentano di conseguenza in questi casi. Non tanto per un reale motivo, ma solo perché chi ha appartamenti in affitto vede la possibilità di marginarci di più ma anche perché negli ultimi anni sono diventati più rari, visto che molti erano incentivati ad aprire un mutuo. Nel caso in cui invece si volesse accendere un mutuo per acquistare un immobile da fittare, il gioco così non vale poi tutta questa candela. Personalmente non lo farei. Idealmente, come scritto in un altro post, sempre proporzionato all'acquisto per 100.000€, al netto delle spese guadagno 766€/mese. In pratica, solo il mutuo ci costa con l'assicurazione circa 585€/mese e pertanto ci restano comunque circa 180€/mese, ovvero circa 2.160€ in un anno. Capirai benissimo però che qualsiasi lavoro extra ci dovrai fare nell'immobile intaccherà facilmente il tuo profitto rendendo forse non più il tutto un guadagno ma un costo. Per esempio in un altro post, avevo scritto come in un anno mi si erano rotti lo scaldaacqua, il frigo e la lavatrice nello stesso appartamento. Circa 1.700€ solo di elettrodomestici. Vero poi che ogni anno non saranno da cambiare, ma ogni anno ci sarà qualcosa da cambiare o migliorare. Personalmente in base a queste condizioni non mi indebiterei ora per l'acquisto di un nuovo appartamento da affittare

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Considerazioni

Come detto in apertura post, tutti parlano di tassi di interessi aumentati ma nessuno cala questi tassi nella realtà, nella pratica, cioè in quanti soldi si devono tirar fuori ogni mese. Spero di avervi fatto aprire un po' gli occhi su questo argomento, anche se ammetto ci sarebbero tantissimi altri argomenti da affrontare meglio per aver chiaro tutto il quadro, per esempio la differenza che esiste tra un tasso fisso o variabile, la differenza tra ammortamento alla francese o all'italiana, specificare meglio come si crea e si compone l'Euribor 3 o 6 mesi e così via. Quello che interessa spesso è il risultato. Il risultato è che per un mutuo da 100.000€ in due anni ci troviamo a pagare 200€ in più al mese. Se fosse da 200.000€ di 400€/mese e cosi via.