Quanto si guadagna con gli affitti a studenti?

31/01/2022, Casa dei miei

Quanto si guadagna con gli affitti a studenti?

Quanto si guadagna dagli affitti

Chi mi segue, sa che ho acquistato nel tempo degli appartamenti in città universitarie che affitto a studenti. Ma quanto si guadagna realmente, con i veri risultati che riesco ad ottenere? Quindi non facendo stime sulle zone, sul tipo di immobili o quant'altro ma prendendo proprio la mia realtà. Cosa ci può essere più vero di questo? Potremo rimanere sorpresi positivamente dei risultati

Premessa

Preciso che i miei appartamenti sono stati acquistati sia direttamente da privati, sia tramite agenzia immobiliare. Nei risultati mostrerò appunto la differenza. Non ho mai acquistato tramite aste e per motivi di privacy, ho voluto fare una media delle spese e dei guadagni che ottengo e li ho normalizzati su un appartamento del valore di acquisto di 100.000€. Significa che se un mio appartamento mi fosse costato 50.000€, raddoppierei tutti i profitti ed i costi. Mentre se uno ne vale 200.000€ li dimezzo. Questo per darvi un paragone un po più equo. In ogni caso ho notato che le differenze in percentuale, tra un appartamento costoso ed uno no, non sono rilevanti. L'unico leggero cambiamento può derivare dal fatto che l'appartamento si acquisti tramite agenzia o meno, ma neanche così molto come vedremo a breve.

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Il costo di acquisto

Abbiamo poco da dire, come già accennato, l'appartamento in questione lo abbiamo acquistato per 100.000€. Dobbiamo poi aggiungere i costi del notaio dell'eventuale agenzia immobiliare e piccoli costi aggiuntivi. In pratica se non acquistiamo da agenzia, dobbiamo rincarare il valore del 14% circa, se lo acquistiamo tramite agenzia con un mutuo (il peggiore dei casi)  arriviamo al 21,40%. La mia personale media al momento, avendo sfruttato acquisti privi di agenzia e finanziamenti, ma anche di mutui ed agenzie, si attesta al 19,25%, ovvero 19.254€ per le nostre considerazioni. Quindi mediamente riesco a diventare il proprietario di un appartamento del valore di 100.000€ per un valore complessivo di 119.254€. In questo post questa è la cifra del nostro esempio. Non dobbiamo considerare se abbiamo un finanziamento o mutuo collegato che, semplicemente andrà poi ad abbassare la percentuale netta del nostro ricavo, e vedremo come.

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Le spese di mantenimento

Varie spese per mantenere un appartamento

Affittare un appartamento, significa non doversi fare carico ne delle bollette, ne delle spese condominiali, ne della TARI, ne di tutte quelle spese di ordinaria amministrazione. Quindi se si brucia una lampadina, dovrebbero sempre essere gli inquilini che le cambiano. Personalmente, nel caso di una lampadina vado incontro ai miei inquilini data la spesa irrisoria. Perché alla fine non ci guadagno economicamente (li spendo quando non dovrei) ma ci guadagno nel buon rapporto che ho con loro. L'unica vera spesa degna di nota che sostengo è composta da tre lettere: IMU. Fortunatamente, tramite un'associazione di proprietari immobiliari che affittano ad inquilini al costo di 40€ annui per appartamento, mi permette di avere l'IMU scontata del 25%. Non poco. Il che si trasforma in un uscita per il nostro esempio di 1.231€ annui. Per chi già la paga, sa perfettamente che va versato un acconto della metà il 16 giugno di ogni anno ed il relativo saldo al 16 dicembre. Questo valore può variare leggermente da comune a comune in quanto ogni comune può modificare leggermente l'aliquota su cui si calcola. Potremo spendere circa 50€ in più o in meno. Ma per inquadrare l'importo va più che bene. Nel mio caso mi fermo qui perché per la registrazione dei contratti, il calcolo dell'IMU e quanto ci possa essere collegato alla gestione di un appartamento, lo svolgo personalmente io senza avvalermi di alcun commercialista. Ho valutato che questo risparmio si rispecchia in circa 250/300€ l'anno ad appartamento, che male non fa. Vi posso garantire che all'inizio sembrano cose impossibili e macchinose per chi mai le ha svolte, ma poi diventano di una semplicità disarmante. 

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I guadagni e le relative tasse

L'affitto medio che richiedo per un appartamento del genere è di 970€ al mese al lordo della tassazione. Ovvero ciò che gli inquilini realmente mi pagano. Ricordo che per raggiungere queste cifre, non affitto l'intero appartamento, bensì affitto "a letto". In questi anni sono riuscito ad azzerare anche il problema di trovare i miei inquilini facendo leva su alcuni aspetti dei miei appartamenti. Per esempio i miei studenti lasciano gli appartamenti solo alla fine del loro ciclo di studi (quindi devo trovare meno sostituti), inoltre grazie al mio modo di lavorare e di sistemare gli appartamenti, da due anni non pubblico più alcun annuncio ed ho realmente una lista con studenti che vorrebbero trasferirsi nei miei appartamenti nei prossimi due anni. Questo risultato da solo lo considero grandioso! La tassazione che subisco corrisponde al 10% essendo tutti contratti a canone concordato per studenti, perciò mensilmente le tasse sono di 97€. Devo inoltre fare una precisazione relativamente alle tasse.

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Le tasse sugli affitti

Chiaramente il primo appartamento che affitterai ad uno studente sarà nel mese di ottobre (inizio dell'anno accademico) e le tasse di questi primi tre mesi fino al termine dell'anno le verserai circa da settembre dell'anno seguente. Se sei un lavoratore dipendente come me, te le scalano direttamente dalla busta paga. Questi primi 97€ x 3 mesi, quindi 291€ li verserai quindi dopo quasi un anno. Ma lo stato italiano ci chiede anche le tasse anticipate sull'anno seguente e lo fa semplicemente dando un acconto pari a quanto versi l'anno precedente. In poche parole questo primo anno verserai 291€ di tasse dovute ed altri 291€ di acconto sulle future tasse, quindi 582€ circa dopo 9 mesi dalla chiusura dell'anno. L'anno seguente, i 97€ di tasse mensili, valendo per 12 mesi saliranno a 1.164€. Qui dovremo versarle aggiungendo l'acconto sempre raddoppiato. Dobbiamo però scalare il nostro precedente acconto. Quindi il nostro versamento diventerà di 1.164€ + 1.164€ - 291€ = 2.037€. Questa è una particolarità che nessuno vi dice perché non sopporta realmente queste spese digitando post fatti sulle "statistiche" e "medie" che trovano online. A livello della tua redditività totale non cambia nulla. Cambia però sapere che finché non trascorreranno due o tre anni, le tasse che verseremo saranno molto più corpose degli anni a venire. Chiaramente se un anno non lo affitteremo più, l'acconto versato il precedente anno ci sarà restituito o meglio, vanteremo un credito verso lo stato. Lo stato non restituisce mai nulla eheheh.

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Cosa rimane?

Quindi, dopo aver spese 119.254€ per l'acquisto, il mio profitto annuale, tolte le varie spese, sarà di 9.187€, cioè 766€ al mese. In percentuale potremo dire che ogni anno guadagniamo il 7,70% netto. Ripeto, NETTO. Per la precisione, se lo acquistiamo senza agenzia e senza finanziamenti o mutui il profitto netto sale all'8,50% mentre se dobbiamo ricevere questi supporti la percentuale cala al 7,40%. Parlo di finanziamenti o mutui perché all'apertura, di solito ci sono delle commissioni da pagare, per esempio l'istruttoria. Questa percentuale la controllo sempre usando il costo totale dell'acquisto dell'appartamento. Preferisco così. Non ritengo valido che chi dice di acquistarlo per 10.000€ e la restante parte la paga a rate, realizza un guadagno del 100% annuo, semplicemente perché il risultato sarà sfalsato per chi legge. Inoltre, se abbiamo contratto un mutuo o finanziamento possiamo tener conto della redditività totale ora. Il tasso di interesse dobbiamo rapportarlo al costo dell'immobile. Per esempio se il mutuo copre l'80%, quindi 80.000€ al 2% (valori casuali solo ai fini dell'esempio), convertito al nostro valore dell'immobile di circa 120.000€ sarà sufficiente calcolare (AMMONTARE MUTUO*TASSO INTERESSE)/VALORE IMMOBILE.  Con i nostri valori iniziali abbiamo 80.000*0,02/120.000, cioè l'1,33%. Il nostro nuovo tasso di profitto (chiamato in economia anche Return Of Equity) sarà del 7,70% diminuito dell'1,33, e cioè 6,37%. Ho preferito tenere la formula che rispetto ai numeri perché con il tempo il nostro debito diminuirà e perciò, il nostro tasso di profitto aumenterà fino agli originali 7,70% originari. La parte capitale della rata non la voglio inserire nel calcolo proprio perché sono soldi che per me dovevano originariamente uscire per l'acquisto. Mentre gli interessi sono inclusi perché non dovrebbero essere previsti.

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Non ho tenuto conto di....

Piantina appartamento per studenti

Quando acquisto un appartamento lo compro sempre arredato e funzionante. In questo post non ho menzionato il fatto che ogni anno ci investo sopra dei soldi per renderlo sempre più competitivo e migliore. In questo esempio, finché faccio spese ogni anno inferiori ai 9.187€, quell'appartamento genererà un guadagno. Inoltre, non ho tenuto minimamente conto del valore patrimoniale che nel corso del tempo si realizzerà. Mi spiego meglio. Il valore immobiliare può salire o scendere in base a tante cose che accadono, in primis il mercato immobiliare stesso. Però, gli investimenti che faccio per migliorare un appartamento non sono soldi buttati e basta. Oltre a rendermi più facile il trovare nuovi studenti (come scritto prima) aumenta certamente il valore immobiliare dell'appartamento. E' logico pensare che, a parità di andamento immobiliare, se investo 10.000€ in miglioramenti nel mio appartamento ora non varrà più 100.000€ bensì 110.000€. Anche qui sto operando in linea semplicistica in quanto dipende da chi fa il lavoro e dal risultato finale in quanto poi un appartamento può valere anche di più o leggermente meno dei soldi investiti in seguito. Ma a grandi linee il concetto è quello.

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Risultati

Spero che questo post relativamente lungo per i miei standard sia stato chiaro sul fatto che rispetto a chi sbandiera, senza aver provato sulla propria pelle e solo guardando statistiche su internet non si guadagni il 3-4% come spesso vedo. I miei reali risultati parlano chiaro, ci guadagno il doppio. Significa che in 13 anni di affitto ho guadagnato, senza ulteriori investimenti, la liquidità per acquistarne un altro uguale, ma dietro ho il suo valore patrimoniale che mi rafforza ulteriormente le "spalle".